Na tržištu nekretnina u Bugarskoj pojavio se neobičan cenovni paradoks: u Varni i Plovdivu cene postojećih nekretnina naglo rastu, dok su cene novogradnje pale.Prema podacima Nacionalnog statističkog zavoda Bugarske, u četvrtom kvartalu 2025. godine cene stanova u zemlji porasle su za 12,6% u odnosu na isti period prethodne godine. Ipak, u odnosu na treći kvartal, rast je gotovo zaustavljen i iznosio je svega 0,3%.

Glavni disbalans je očigledan između novih objekata i tržišta polovnih nekretnina. U celoj zemlji cene postojećih nekretnina porasle su za 15% u odnosu na prethodnu godinu, dok su cene novih objekata porasle za 9%.

U Varni je ta razlika bila posebno izražena: ukupni cenovni indeks porastao je za 15,1%, ali su cene novih objekata pale za 1%, dok je na sekundarnom tržištu porast iznosio 23,4%. U Plovdivu je ukupno povećanje iznosilo 8,6 odsto; cene novih nekretnina su pale za 0,8 odsto, dok je na sekundarnom tržištu porast iznosio 16,8 odsto.

Razlog za ovaj paradoks je nedostatak stanova spremnih za useljenje. Kupci kojima je dom odmah potreban sve aktivnije se okreću sekundarnom tržištu. Uz ograničenu ponudu, to gura cene stanova spremnih za useljenje naviše. S druge strane, potražnja za novogradnjom je opreznija — kupci čekaju završetak izgradnje i strepe od rizika koji nose projekti u toku.

Sličan, iako manje izražen obrazac vidi se i u drugim gradovima.

U Sofiji su cene polovnih nekretnina porasle za 14 odsto, dok su cene novih objekata porasle za 11,3 odsto. U Burgasu su cene polovnih nekretnina porasle za 17,6 odsto, dok su cene novih objekata porasle za 7,3 odsto. U Staroj Zagori su cene polovnih nekretnina porasle za 23,3 odsto, dok su cene novih objekata porasle za 10,5 odsto.

To je važan signal za investitore i kupce: bugarsko tržište ne usporava, već postaje selektivnije. Kupci su spremni da plate premiju za stan spreman za useljenje na dobroj lokaciji, ali su sada oprezniji u pogledu nekretnina u izgradnji.

Za tržište, to znači prelazak iz faze pomamnog rasta u smireniji period.