Srbija zadržava jedna od najstrožih ograničenja na Balkanu kada je reč o kupovini poljoprivrednog zemljišta od strane stranaca. Direktna kupovina parcele na ime državljanina Rusije, Ukrajine, Belorusije, Kazahstana i drugih zemalja van EU praktično je nemoguća. Građani EU imaju ograničeno pravo direktne kupovine poljoprivrednog zemljišta, ali su uslovi za građane EU toliko strogi da je za novog investitora i taj put praktično nedostupan.

Ipak, stranci mogu zakonito da investiraju u srpsko poljoprivredno zemljište na nekoliko načina.

1. Kupovina preko srpske kompanije

Najčešći model je registracija društva sa ograničenom odgovornošću u Srbiji, odnosno DOO. Osnivač može biti stranac, uključujući i osobu sa 100% udela u kapitalu.

U tom slučaju zemljište kupuje srpska kompanija. Strancu pripadaju udeli u DOO, ali ne i sama parcela lično.

Kompanija mora da vodi knjigovodstvo, predaje izveštaje, prijavljuje stvarnog vlasnika i plaća poreze. Korišćenje DOO samo kao formalnog držaoca zemljišta, bez normalne pravne i računovodstvene podrške, rizično je.

2. Kupovina postojećeg agrobiznisa

Stranac može kupiti udeo ili ceo kapital srpske kompanije koja već poseduje zemljište, mehanizaciju, skladišta i drugu imovinu.

Prednost ovog modela je to što investitor dobija već postojeće gazdinstvo. Nedostatak je to što zajedno sa kompanijom prelaze i njeni dugovi, krediti, zaloge, sudski sporovi, ugovori o zakupu i mogući poreski problemi.

3. Dugoročni zakup

Za početak agrarnog projekta zakup je često najjednostavnija i najbezbednija opcija. Ugovor se zaključuje sa vlasnikom parcele.

U dokumentu je važno precizirati rok, zakupninu, mogućnost navodnjavanja, sadnje voćnjaka ili vinograda, izgradnje pomoćnih objekata i nadoknade ulaganja po završetku zakupa.

Ako zemljište ima više suvlasnika, ugovor treba da potpišu svi vlasnici ili njihov zakonski zastupnik.

4. Zakup državnog zemljišta

Državno poljoprivredno zemljište u Srbiji daje se u zakup putem opštinskih licitacija. Uobičajeni rok zakupa iznosi do 30 godina, a za vinograde i ribnjake do 40 godina.

Međutim, pristup takvim parcelama zahteva registraciju aktivnog poljoprivrednog gazdinstva i ispunjavanje niza lokalnih uslova. Zato strani investitor obično učestvuje preko srpske kompanije koja već posluje u agrarnom sektoru.

Koje šeme su opasne

Ne treba upisivati zemljište na srpskog poznanika na osnovu usmenog dogovora. Pravni vlasnik biće upravo ta osoba.

Rizični su i fiktivni zajmovi, priznanice, punomoćja i predugovori koji ne daju registrovano pravo svojine.

Pre transakcije potrebno je proveriti katastar, vlasnika, granice parcele, pristupni put, hipoteku, službenosti, restitucione sporove, zakupce, prava na vodu i mogućnost promene namene zemljišta.