Tržište nekretnina u susednoj Hrvatskoj ušlo je u fazu pada potražnje, ali cene nekretnina i dalje rastu zbog nedostatka visokokvalitetnih nekretnina, visokih troškova izgradnje i kontinuirane potražnje za nekretninama na obali.

Broj transakcija nekretninama u Hrvatskoj pao je za oko 13%, ali to nije dovelo do pada cena. Naprotiv, prosečna cena stanova nastavila je da raste, posebno u regionima privlačnim za turiste i u gradovima sa ograničenom ponudom novih nekretnina.

Podaci o hrvatskom tržištu potvrđuju istu sliku: prodaja nekretnina u 2025. godini pala je za oko 13,2%, na 117.359 transakcija, ali su cene ostale stabilne. To znači da se tržište prilagođava pre svega kroz pad broja transakcija, a ne kroz pad cene po kvadratnom metru.

Glavni razlog je strukturalni nedostatak ponude. U popularnim priobalnim područjima, uključujući Dalmaciju, Istru i glavna turistička središta, potražnju pokreću ne samo lokalni kupci, već i strani državljani, dijaspora i investitori orijentisani na nekretnine za iznajmljivanje. Istovremeno, nova gradnja je ograničena visokim cenama zemljišta, plansko-administrativnim procedurama i rastućim troškovima rada i materijala.

Za Srbiju je ova dinamika značajna iz nekoliko razloga. Pre svega, Hrvatska ostaje jedna od ključnih referentnih tačaka na tržištu nekretnina na Jadranu, a njene cene utiču na percepciju celog regiona, uključujući Crnu Goru, Bosnu i Hercegovinu i domaće tržište Srbije. Drugo, neki srpski kupci tradicionalno posmatraju nekretnine na hrvatskoj obali kao opciju za odmor, iznajmljivanje ili dugoročno ulaganje. Rastuće cene u kombinaciji sa smanjenjem broja transakcija znače da ulazak na ovo tržište postaje sve teži, čak i kada aktivnost kupaca opada.

Treće, hrvatsko iskustvo pokazuje da pad potražnje sam po sebi ne garantuje i pad cena nekretnina. Ako je ponuda ograničena, a izgradnja ostaje skupa, cene mogu nastaviti da rastu čak i na manje aktivnom tržištu. To je posebno relevantno za Srbiju imajući u vidu rast cena stanova u Beogradu, Novom Sadu i drugim velikim gradovima, gde se tržište takođe suočava s visokim troškovima zemljišta, skupim građevinskim materijalom i ograničenom ponudom kvalitetnih nekretnina.

Turizam ostaje dodatni faktor za Hrvatsku. Hrvatska već dugo raspravlja o kratkoročnim iznajmljivanjima i o velikom broju nekretnina koje se ne koriste za stalno stanovanje, već kao smeštaj za odmor ili investicioni objekti. Za kupce i investitore, glavna poruka je da hrvatsko tržište postaje selektivnije. Nekretnine na lošim lokacijama ili s previsokim cenama mogu duže da stoje na prodaju, ali kvalitetne nekretnine na moru i u velikim gradovima održavaju stabilnost cena. Za region, ovo znači nastavak trenda u kojem nekretnine na Jadranu postaju sve nedostupnije lokalnom stanovništvu i sve zavisnije od investicione i turističke potražnje.